TrueFinans
Amerika Birleşik Devletleri Konut Piyasasında Kapanış Süreci
Amerika Birleşik Devletleri'nde bir evin kapanış süreci, ev alım yolculuğunun son adımıdır. Bu süreç, alıcı ve satıcının mülkiyetin resmi olarak devredilmeden önce yasal ve finansal yükümlülüklerini yerine getirdiği bir dizi adımdan oluşur. Kapanış süreci, her iki tarafın da gerekli yasal belgeleri ve finansal düzenlemeleri tamamlamasını sağlayarak işlemin sorunsuz bir şekilde tamamlanmasını temin eder. İşte ev alım satımındaki kapanış sürecinin temel aşamalarına bir bakış.
1. Alıcı ve Satıcının Rolü
Kapanış süreci başlamadan önce, alıcı ve satıcı satış koşulları üzerinde anlaşmış olurlar. Alıcı genellikle bir mortgage kredisi ile finansman sağlamışken, satıcı da mülkün mülkiyetini devretmeye hazırdır. Satışın koşullarını belirten bir satış sözleşmesi, her iki tarafça imzalanır. Bu noktada, kapanış sürecini kolaylaştırmak için bir emlak şirketi veya bir gayrimenkul avukatı genellikle görevlendirilir; bu durum, hangi eyalette olduğuna bağlı olarak değişebilir.
2. Finansmanın Sağlanması ve Ev İncelemesi
Satış sözleşmesi imzalandıktan sonra, alıcının kredi veren kuruluşu mortgage kredi başvurusunu işlemeye başlar. Bu, alıcının finansal durumunun, gelir, kredi skoru ve varlıklar gibi faktörlerle doğrulanmasını içerir. Ayrıca, kredi veren, mülkün değerinin kredi tutarıyla uyumlu olduğunu doğrulamak için bir ekspertiz raporu talep eder.
Bu aşamada, alıcılar genellikle evin durumunu değerlendirmek için bir ev incelemesi yaparlar. Detaylı bir inceleme, evin gizli sorunlarını, örneğin sıhhi tesisat veya elektrik problemlerini ortaya çıkarabilir ve bu durum, kapanıştan önce onarımlar veya indirimler için müzakerelere yol açabilir.
3. Tapu Araştırması ve Tapu Sigortası
Kapanış sürecindeki önemli bir adım, tapu araştırmasıdır ve bu işlem, tapu şirketi tarafından yapılır. Bu araştırma, satıcının mülkü satma hakkına sahip olduğunu ve mülk üzerinde herhangi bir haciz veya yasal ihtilaf olmadığını doğrular. Eğer herhangi bir sorun ortaya çıkarsa, örneğin ödenmemiş bir mortgage veya vergi borcu, satışın ilerlemeden önce çözülmesi gerekir. Ardından, alıcı ve kredi veren, mülkün tapusunun yasal olarak korunmasını sağlamak için genellikle tapu sigortası satın alır.
4. Kapanış Açıklaması (Closing Disclosure)
Kapanış gününden birkaç gün önce, alıcı, kredi veren tarafından bir Kapanış Açıklaması (Closing Disclosure - CD) alır. Bu belge, nihai kredi koşullarını, faiz oranını, aylık ödeme miktarlarını ve işlemle ilgili tüm kapanış maliyetlerini ayrıntılı bir şekilde açıklar. Alıcının, bu belgedeki her türlü hata veya beklenmedik ücretle ilgili bir sorun olup olmadığını kontrol etmek için üç gün süresi vardır. Alıcı, ayrıca, kredi koşullarının ön onay sırasında kabul edilenlerle uyuşup uyuşmadığını da doğrulamalıdır.
5. Son Kontrol (Final Walk-Through)
Kapanış toplantısından önce, alıcı genellikle mülk üzerinde son bir kontrol yapar. Bu kontrol, mülkün satış sözleşmesinde belirlenen koşullara uygun olup olmadığını teyit etmek için yapılır. Bu, yapılan onarımların tamamlanıp tamamlanmadığını ve mülkün herhangi bir yeni sorunu olup olmadığını görmek için alıcının fırsatıdır. Alıcı, herhangi bir farklılık fark ederse, satıcı veya satıcının temsilcisiyle bu konuda görüşebilir.
6. Kapanış Toplantısı
Kapanış gününde, her iki taraf—genellikle kendi temsilcileri, noter veya avukatlarının katılımıyla—satış işlemini tamamlamak için bir araya gelir. Alıcı, mortgage sözleşmesi, ipotek belgesi ve çeşitli açıklamalar dahil olmak üzere bir dizi belgeyi gözden geçirip imzalar. Satıcı da satış belgesini imzalayarak, mülkün mülkiyetini resmen alıcıya devreder. Kapanış temsilcisi, ayrıca alıcının peşinatını, kapanış maliyetlerini ve herhangi bir escrow ücretini toplar.
Alıcı, bu noktada peşinatını ve kapanış maliyetlerini öderken, kredi veren mortgage kredisi için gerekli olan fonları sağlar. Fonlar daha sonra satıcıya dağıtılır ve gerekli belgeler, mülkün yasal tapusunu güncellemek için yerel idareye kaydedilir.
7. Kapanış Sonrası İşlemler
Kapanış toplantısından sonra, işlem yerel yönetim tarafından kaydedilir ve tapu resmi olarak alıcının adına devredilir. Alıcı, evin anahtarlarını alır ve mülk üzerinde tasarruf hakkı kazandığında, mülkün yeni sahibi olur. Ancak, alıcı birkaç ek işlemi tamamlamalıdır. Alıcı, kamu hizmetleri için başvurabilir, kilitleri değiştirebilir ve sigorta belgelerini tamamlayabilir. Satıcı içinse, satıştan elde edilen gelir dağıtılır ve mevcut mortgage borçları ödenir.
Sonuç
Amerika Birleşik Devletleri'ndeki konut piyasasında kapanış süreci karmaşık olabilir ve dikkatlice ele alınması gereken birçok adım içerir. Finansmanın sağlanmasından mülkün yasal tapusunun doğrulanmasına kadar her aşama, her iki tarafın da korunmasını sağlamak ve satışın sorunsuz bir şekilde tamamlanmasını temin etmek için önemlidir. Süreç birkaç hafta veya hatta aylar sürebilir, ancak nihayetinde bir evin mülkiyetinin devredilmesinde son adım olarak önemli bir rol oynar. Kapanış sürecinin ana aşamalarını anlamak, ev alıcılarının ve satıcılarının bu süreci güvenle ve net bir şekilde yönetmelerine yardımcı olabilir.